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職方の本音


素敵なリフォームをするために


怖い顔した職人が多い気がする


 この話は割と当たっている(本当の事)かもしれません。
目つきがちょっとだけ鋭かったりとか、体格がゴツかったりとか・・・
よくある気がします。
 私も現場担当を始めたばかりの頃は「熊さん」や「ヤっさん」みたいな職方さんも多かったですからね(笑)
でも、ほとんどの職方さんは今でも現役で頑張ってますから。
本当は素直で従順な方がほとんどだと思います。

 ただ、表現が下手なのは事実・・・。
今の職人さんはお客様との話方や会話をスムーズにする為に定期的に練習していたりするんですよ。
そんな職方さんは腕も心根もピカイチです。



こだわる職方さん程、仕事もガッチリする人が多い


 プレハブ住宅社会になってから、会社のマニュアルに沿った仕事ばかりが増えた昨今ですが、リフォームの場合はこのマニュアルがほとんど意味をなさない事が多い。
そんな仕事だからこそ妥協をしない方が多いのも事実です。
 今にして思えば笑い話かもしれませんが、和室の床の間を加工する工程の時にある大工さんは丸2日間、床柱を弄っていましたからね。
加工場で刻んでは床の間に合わせ・・・そしてまた加工。
この繰り返しです。
 でも、これだけ拘るからこそお客様にもその「想い」が伝わるような気がしています。



リフォームの良し悪しを左右するのは現場担当が鍵です


 これってかなり重要です。
リフォームを甘く考えている現場監督って結構多いのです。
新築の方が「華」みたいな感じですね。
 でも本当は全く逆だと思います。
新築はマニュアルがあればある程度、形になるので現場監督の存在って薄くなりますし、現実に現場に行かない監督さんも多いですからね(笑)
 その点、リフォーは仕事の回転がめちゃくちゃ早いから・・・
現場担当は二日先の段取りまでその場で行わないとスムーズにいきません。
ものすごく速いペースなんです。
そして、リフォームには見えない工事がいつも発生する為に、腕のいい職方さん達が仕事していても段取り(采配)が悪いと出来栄えや工期、そしてお客様にも不快な思いをさせてしまう事になるのです。
 だから現場監督は必ず自分の目で一日一回は現場に足を運んでもらいたいと常に考えています。
 担当の現場監督と職方さんたちの会話を聞いているとよく分かりますよ。



リフォームには正解が無いから比較が難しい


 これも本当の事だと思います。
建物の構造やその時代の流行り、そして建築基準法の流れなどからセオリーが統一されていませんので、現況の建て方や構造、納まりに合ったリフォームを提案出来ないとコスト(ご予算)や工期に多大な影響を与えてしまいますからね。
 ですからリフォームには「競合」が不可欠かと思います。

大手だから安心・・・
地元の知り合いだから安心・・・

地域がらによって考え方もまちまちですから、まずはプランと構造仕様と納まり、そして価格を比べてみる事が肝要かと思います。
たぶん、思った以上にお見積りに差がでるかもしれませんよ。



リフォームは現場担当の人柄と力量で決まってしまう事が多い


 どの業界でも言えることだと思いますが、建築って一大決心に近い心境でのお買い物だと思います。
だから失敗はしたくない・・・
そう考えられる事は当然の事です。
 リフォームは特に会社の規模や歴史以上に誰が担当しているのか!
担当した現場監督の作品はどれなのか!
この事が重要だと思います。
リフォームにはマニュアルはほとんどと言っていいくらいに存在しませんから、工事のお見積りも担当者の力量になりがちなんです。
 ぜひとも、現場担当をしっかりと見極めて下さいね。
これが成功するリフォームの秘訣だと信じています。



建築コストを考えてみましょう


 職方の手間と建築コストは切っても切り離せない関係にあります。
これはどの業界でも同じような事が言えますよね。

 さて、今の職方はそんなに手間がいいでしょうか?
木造大工さんの新築一件分の請負手間で考えてみましょう。
バブル(今から20年程前でしたね)の時は木造軸組み在来工法で1坪当たり5万から6万で材料はずべて別途と言うのが通例でした。
 今はと言いますと1坪当たり2万4千から2万7千がこ辺りの相場かもしれません・・・。
ということは35坪の現場では約95万ということになりますね。
現場滞在期間は約45日。
そして釘や金物はすべて大工さん持ちが多いご時世です。
一人でのんびりならば可能でしょう。
 しかし、今の建売や会社の方針はひと現場25日程度で原価計算されます。
言葉を変えて表現しますと25日で間に合わせるように応援を手配するか、人を雇わなければなりません。(収入が減るという事です)

95万の内、金物代等で10万円全後の出費。
これを25日で換算しますと・・・85万円/25日=34,000円(1日)
になりますね。

もし、応援を入れて二人で熟したら・・・17,000円(1日/1人)です

 この積み重ねで建築原価が出来上がります。
一般的な35坪程度の建物で木造工法の場合は長期優良住宅仕様の国内建材仕様で約1,000万円前後ですね。
 そこから外部給排水工事(この辺りは合併浄化槽の為、ちょっとお高めです)と建築確認費用、瑕疵保険、地盤調査を勘案しますと1,100万円くらいですね。

 原価に25%の利益と消費税を算入すると・・・1,100万円/0.75に5%を掛け合わせます。
 お客様提示金額は1,540万円という事になります。


ここからが私の持論なのですが、
25%の掛け率はその現場に携わってくるスタッフの数・・・
営業さんや設計さんや工事スタッフさん・・・そして総務や経理の人たちや役員の報酬など見えない数字が鰻登りです。
関わるスタッフが多くなればコストは増やさなくてはいけなくなります。
しかし、これを最初のアプローチから代金の回収までをひとりで熟せる仕組みならば十分可能な原価計算になるはずです。

このような状態で適切に職方さんたちの手間や報酬を守ろうと出来るのが疑問に思う時がありました。

 職方達はどの業種にしてもお客様のご依頼の出来栄えに直結してくる最も大きな要因を背負っていると考えます。

だから私は大きな声で言いたかったのです。
会社の余分な利益の為にお客様に多大な負担を掛けたり(実際は見えませんからね)職方の手間をカットする行為はちょっと納得できませんでした。

 理想かもしれませんが、
職方が本当に喜んで(いつも喜んでますからね(^^;)お客様のご予算的とご負担が納得できるものであれば嬉しいのになぁ・・・といつも考えています。

そんな思いから木造建築原価の仕組みを書いてみました。



リフォーム費用に掛かる見えないコスト


 目で見える内装リフォームや設備の入替え、外装リフォームなどは直接的に掛かる費用なのでお客様もすぐにお気付きになる場合が多いですが、下記のような場合には間接的に費用負担が発生する事もありますので参考にしてみて下さい。

1.IHコンロなどの水廻りリフォーム時に単相200Vが引き込めない仕様になっている。(現在の電気ご契約が30A以下の場合)

→この場合は近くの電柱から家に引き込まれる幹線を変えなければなりません。
→分電盤の回路数が3〜6程度しかない場合が多く、専用コンセントを設けるために分電盤を増強する必要があります。


2.中古住宅を購入された場合に多い事例がトイレの最終接続場所の問題です。

→水洗トイレ仕様になっていない場合は外回りの排水管と道路接続管を全て施工しなくてはならない場合が多くあります。敷地内に本下水か合併浄化槽などで汚物を処理する施設や構造となっている場合は費用負担が小さく済みます。


3.造作浴室をシステムバスへリフォームする場合は給湯器も一緒に交換する事をお勧め致します。

→浴室をリフォームする頃には既存の給湯器も10年以上経過している事が多く、いつ故障するか分からない点が大きいです。
→造作浴室の場合は浴槽に循環口を設けていない事がしばしば見られます。いわゆる追い炊き機能が給湯器に備わっていないという事になりますね。

システムバスは基本的に追い炊き機能を前提に開発されておりますので、もし現在の浴槽に追い炊き用の穴(円形の金物)が付いていない場合は給湯器の交換も一緒に考慮された方がより快適なくつろぎ空間になると考えます。


4.都市ガスの場合はガス管切替え費用が発生するので予算はしっかり確保しておきましょう。

→LPG(プロパンガス)の場合はガスの供給を条件に配管切り替え費用を無料としている事が通例となっておりますが、都市ガスの場合はそうはいきません。
監督省庁の単価基準がしっかりと適用されますので必ず費用が発生します。しかも結構なお値段である事が多く、お値引交渉もほとんど無理な状態です。

システムキッチンの交換程度であれば3万円くらいになりますが、配管を移設する場合や交換する場合は7万円から10万円程度かかる事が多くあります。





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